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Faut-il investir dans l’immobilier même si l’on investit en bourse ?

Investir dans l’immobilier vaut-il le coup ? En matière d’investissement il y a de petites querelles de chapelles. Entre les fans d’AT et les fans d’analyse fondamentale. Entre les aficionados de l’immobilier et ceux de la bourse. Dans ce post je vais montrer que le monde de l’investissement n’est pas si manichéen que  cela.

 

investir dans immobilier

 

L’immobilier est une rente mais ne crée pas de valeur

Investir dans l’immobilier est une aventure. Il y a les grands aventuriers qui réussissent. Il y a les chanceux qui achètent un terrain agricole une bouchée de pain et qui devient constructible. Et il y a la grande masse. La masse croit qu’un bien dont la rentabilité est 5% brut est intéressant.

Si l’on compte tous les frais et le temps passé, l’investissement est peu intéressant.

La rente ne  crée pas de valeur.

 

L’utilité de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier a quelques avantages :

  • il force à l’épargne, notamment quand on n’a pas d’argent, grâce à l’emprunt
  • il permet d’utiliser un effet de levier, toujours grâce à l’emprunt
  • il met à l’abri son argent de la faillite des banques et des crises financières.

L’investisseur peut donc immobiliser ses gains dans une acquisition immobilière quand les marchés actions sont hauts. Ce qui est le cas aujourd’hui.

Investir dans l’immobilier permet de planquer son argent sans trop lui faire perdre de la valeur.

 

Investir dans l’immobilier : la bonne piste

Comme toute activité humaine la chance sourit aux investisseurs malins. Il faut donc :

  • se former,
  • acquérir de l’expérience,
  • bien s’entourer
  • et avoir un peu de chance.

Toutefois, voici quelques indications pour bien commencer dans l’immobilier.

 

Ne pas sourire aux miroirs aux alouettes

La défiscalisation n’est pas forcément un bon choix.

Un conseil : quand on vous appelle pour vous proposer un d’investir dans l’immobilier pour défiscaliser, réfléchissez. Si quelqu’un a un bon coup il va en profiter et faire profiter sa famille et ses amis. Il ne va pas acheter une liste de prospects et vous appeler.

Donc, le pigeon, c’est vous.

Appelleriez-vous un inconnu pour lui faire profiter d’un bon coup ?

Dans l’investissement de fiscalisation, le gagnant c’est le promoteur. Pas vous.

Pourquoi ? Parce que vous avez des cash flows négatifs. Pour bien investir dans l’immobilier il faut fabriquer des cash flows mensuels positifs.

 

Acheter en dessous du marché

La bonne affaire c’est quand on achète un bien sain et bien placé en dessous du prix du marché.

Cela passe donc par :

  • un vendeur pressé de vendre
  • un bien en mauvais état mais pas trop.

Le secret c’est de ne pas acheter au prix que les autres paient.

 

Louer au-dessus du marché

Ensuite, il faut améliorer l’attrait du bien immobilier. En le retapant et en le transformant en coup de cœur. Il y a aussi des techniques pour améliorer le rendement comme :

  • la division d’appartements
  • la division de parkings
  • la location de meublés
  • l’investissement dans les immeubles de rapport
  • la colocation
  • la construction – revente.

Le but du jeu est de louer plus cher.

Augmenter l’attrait du bien pour le louer plus cher.

 

Quelques astuces supplémentaires

L’immobilier c’est aussi beaucoup de travail. Il faut trouver les biens, les rafraîchir ou suivre les ouvriers. Ensuite il faut trouver un bon locataire.

Allez plus loin que les investisseurs lambda

Investir dans l’immobilier rentable nécessite une vraie gestion de projet.

Et, apparemment, peu de gens sont de bons chefs de projet.

L’investissement dans l’immobilier est une vraie gestion de projet. Or le commun des mortels est fainéant.

Vous devez donc vous armer de courage sur le long terme et vous mettre au boulot.

Entourez-vous

Ensuite, vous devez vous entourer de bons conseils. Si vous connaissez dans votre entourage des personnes déjà expérimentées, tant mieux. Faites appel à leur aide. Mais si vous êtes seul,  il vaut mieux faire appel à des professionnels. Parfois il vaut mieux  perdre un  peu de frais et se libérer du temps pour trouver un deuxième bien (car l’investissement ne doit pas s’arrêter au premier bien).

À ce titre il y a de nouveaux venus comme l’agence Blue. Une agence dédiée à la location. Ce genre de sociétés en ligne vous aide à placer votre bien et à trouver un locataire de qualité.

Les professionnels de ce genre vous trouveront de bons locataires. Ils prendront de belles photos professionnelles. Et rédigeront des annonces aguicheuses. Il y a en effet des éléments indispensables pour attirer les locataires.

Profitez de l’überisation des services. Les coûts sont minimes.

Servez-vous de vos week-ends

La première étape, et la plus importante, est celle-ci. Trouver un bien correctement situé que vous pourrez améliorer. Un petit bout de carton vous sera utile.

Vérifiez le rendement de votre projet

Pour être rentable, un projet doit avoir un TRI supérieur au taux d’intérêt sans risque. Je dirais même supérieur à 5%. Car 5% est le rendement que l’on peut obtenir sans impôts en recevant chaque année les dividendes d’actions Total dans un PEA. On pourrait même prendre 8% car c’est ce que vous donneront certaines actions relativement sûres.

 

La première chose à faire

Mais tout cela ne vous servira à rien si vous ne faites rien. Commencez par vouloir investir. Formez-vous. Et, surtout, ne vous découragez pas.

L’essentiel est de rester motivé tout le long. C’est le plus dur.

Et ne négligez pas les autres pistes d’investissement.

 

Photo : tpsdave

Mots-clés: trading attitude

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