Pourquoi la bourse bat l’immobilier sur le long terme
… et le court terme ? Gagnerez-vous plus à investir en bourse ou sur le Forex qu’à investir dans l’immobilier ? Lequel des deux types d’investissements est gagnant et comment faire ?
En visite quelques jours chez des proches j’ai découvert un jour un vieux bouquin du Readers’ Digest sur l’investissement à destination des particuliers. Il datait des années 60 ou 70. Je l’ai lu d’un trait et qu’elle n’a pas été ma surprise de lire dans la partie consacrée à l’immobilier que ce type d’investissement n’était pas aussi rentable que cela. Il était question d’immeubles (et pas des moindres, à New York) qui avaient été de mauvais investissements, d’opérations ratées… Est-ce un problème d’époque ?
L’immobilier en hausse… comme le reste
Aujourd’hui, on ne parle que de l’investissement immobilier parce que les hausses ont été phénoménales. En effet, certains heureux propriétaires ont doublé la valeur de leur bien. Mais ce n’est rien. Mes parents ont payé leur première maison secondaire 40 000 Francs, je crois. Aujourd’hui elle doit bien valoir 400 000 euros, peut-être plus. Une valeur multipliée par environ 26 ! Quel investissement sur une vie de travail !
C’est oublier que le Franc de l’époque valait certainement 26 euros d’aujourd’hui, ou plus !
Eh oui ! Les gens oublient l’impact de l’inflation. Or, si l’inflation n’est actuellement que de 3% en moyenne (sans doute plus), elle a connu des valeurs à 2 chiffres il y a quelques décennies.
« Avec l’inflation votre baguette tout comme votre maison coûtent de plus en plus cher. Mais leur valeur intrinsèque reste la même. »
Un appartement, une villa ne prennent pas de la valeur, n’en créent pas. Vous pouvez pratiquer du home staging, faire des travaux, mettre des robinets en or, cela augmentera la valeur perçue par un acheteur, mais c’est du one shot. Vous créez de la rente. La rente tue l’économie et ne crée pas de patrimoine.
L’économie ne profite pas de l’immobilier. L’exploitation d’un immeuble crée très peu d’emplois et de richesses. La pierre est inerte. Investir 1000 euros dans Essilor dans les années 90 offre une plus-value de 2600 % (sans compter les dividendes et en faisant du buy and hold uniquement). L’immobilier a bien moins progressé dans la même période. Et alors qu’une entreprise crée de la richesse, pouvez-vous me citer ce que crée un immeuble ?
Les loyers ?
- Des prix en hausse ?
Le loyer est une rente. Et elle ne progresse, en gros, qu’avec l’inflation.
La pierre n’invente pas, n’innove pas, ne rachète pas des concurrents, ne gagne pas des parts de marchés, ne découvre pas de nouveaux champs pétrolifères, ne révolutionne pas l’Internet.
L’arbre qui cache la forêt
Ce qui nous trompe dans tout ça c’est que dans le cas de l’immobilier la banque nous prête de l’argent. Un bailleur peut donc acquérir un bien immobilier représentant un capital important et se le faire payer par le locataire.
En bourse, au contraire, personne ne vous prêtera de l’argent à long terme. Tout au plus à court terme avec le SRD ou l’effet de levier sur les marchés dérivés. Donc, mécaniquement, vous investirez moins de capital chaque fois.
Il faut comparer ce qui est comparable. Investir 100 000 euros dans un appartement vous rapportera 500 euros par mois dont vous déduirez les remboursements pendant 10 à 20 ans.
Investir les mêmes 100 k€ en bourse sur des actions qui s’envolent de 30% dans l’année et c’est tout de suite 30 000 euros de plus sans charges (à part les impôts – des impôts qui restent modestes si l’on investit dans le cadre d’un PEA) et sans soucis.
Bien sûr, il faut avoir les c… pour lâcher 100 patates en bourse. C’est que là il faut les débourser : comme je l’ai dit plus haut, la banque ne va pas vous les prêter.
Investir dans le vivant – la loi de la variété requise
Placer son argent dans des immeubles c’est subir des frais qui augmentent sans cesse, des lois sociales imbéciles, des risques naturels (inondations, etc), des risques d’impayés, des besoins de rénovation réguliers et des risques environnementaux (sur 20 ans un quartier peut devenir mal fréquenté).
Au contraire, placé en bourse dans des entreprises de qualité et avec une gestion active conduisant à quelques arbitrages pour conserver cet avantage, l’argent est placé dans des organisations vivantes.
Une entreprise est une organisation où de la matière grise s’unit pour générer des flux de capitaux positifs et, surtout, s’adapter aux conditions changeantes des marchés et du monde. Grâce à la bourse il est possible de sélectionner les gagnants de ce petit jeu.
Une organisation comme une entreprise est considérée par certains chercheurs comme un système hyper-complexe. Et ce genre de systèmes s’adapte parfaitement aux conditions changeantes. Ils répondent donc parfaitement à la Loi de la Variété Requise. Ils sortent gagnants de la compétition.
Combien de propriétaires immobiliers ont traversé les siècles comme la vénérable General Electric, un conglomérat issu d’une entreprise fondée par Thomas Edison en 1889 ?
Le cas du Forex
Certains marchés financiers sont de plus en plus la proie de spéculateurs bien qu’ils aient une fonction réelle dans l’économie, comme celle de couverture et d’assurance.
Bon, là, délaissons les bienfaits sur l’économie (ce serait plutôt le contraire) et concentrons-nous sur les avantages pour le spéculateur. Jusqu’ici nous avons parlé d’investisseurs. Parlons de spéculateurs.
Avec un peu d’obstination il est possible de gagner sa vie sur les marchés financiers. Grâce à certains outils comme l’analyse technique ou des analyses statistiques il est possible d’avoir un avantage sur le marché.
Le spéculateur crée de l’argent à partir de rien ou quasiment rien sur les marchés dérivés (bien que ceux qui réussissent vraiment ont un bon capital). De quoi peut-on rêver de mieux ?
Mais cette activité ne concerne que peu d’élus, des initiés aux arcanes du trading. Je n’en parlerai pas plus dans ce présent post.
Alors que faire ?
Je ne suis pas en train de dire qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier. Le surendettement des banques et des états va nous pousser à la faillite. Les états seront obligés de dérober l’épargne des peuples. Des banques et pas des moindres vont faire faillite. On ne sait pas quand, mais cela risque d’arriver.
Alors, que vont devenir nos actions et nos comptes chez les brokers ?
L’immobilier servira toujours à figer dans la pierre (c’est le mot si vous avez lu cet article) nos économies afin de les préserver de l’inflation et de la faillite des banques – et peut-être aussi de l’appétit des gouvernements. Nuance : je me demande ce que rapportera l’immobilier quand plus personne ne pourra payer son loyer !
Mais, je persiste, pour créer son patrimoine rien ne vaut la bourse et le Forex avec du trading à court terme. Quitte à investir les gains dans la pierre.
Si vous n’êtes pas assez formé pour cela, formez-vous ou placez de l’argent en bourse sur le long terme. Si Warren Buffett a réussi à passer toutes les crises et en a profité, vous pourriez faire ne serait-ce que 1000 fois moins bien. Ce qui serait déjà TRÈS bien.
Et puis, l’immobilier reste l’investissement le plus accessible au grand public. Personnellement je ne comprends pas : les lois sont nombreuses, il faut un notaire, une agence, chercher longtemps, etc. Mais c’est comme ça. Alors ne le bondons pas – tout en sachant qu’il y a mieux.
Illustrations: Kittisak FreeDigitalPhotos.net
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