Faut-il emprunter ou pas pour acheter de l’immobilier ?

Quand on veut acheter de l’immobilier il faut souvent emprunter. Mais est-ce une bonne idée ? Et surtout, quel type d’emprunt choisir ? Dans cet article j’aborde le sujet de l’emprunt pour acheter de l’immobilier.

 Acheter de l’immobilier en empruntant ?

La première question qui se pose est : faut-il emprunter ?

Acheter sa maison ou investir ?

Je dis cela parce qu’il semble difficile de ne pas emprunter pour acheter sa maison. Par exemple… J’avais l’argent pour payer cash mon habitation principale à Paris. J’ai quand même préféré emprunter. Certaines idées sont tenaces !

L’habitation principale n’est pas un investissement

À l’époque je n’étais pas rassuré. L’immobilier cela me faisait peur. Mais acheter son logement cela paraît normal. C’est moins difficile. J’ai donc commencé par cela.

Mais acheter son habitation principale n’est absolument pas un investissement !

Une résidence secondaire encore moins !

Mais voilà, problème ! Je voulais faire des investissements mais l’immobilier me rebutait. J’ai donc pris une décision intermédiaire.

L’investissement locatif

Quand on veut acheter de l’immobilier pour pratiquer l’investissement locatif, là je dis OK.

Et c’est dans ce cas-là que l’on peut acheter sans emprunter.

Pourquoi ?

Acheter de l’immobilier sans emprunter ?

Pourquoi acheter de l’immobilier quand on trade ?

J’ai pas mal de liquidités. Grâce à la bourse. Or, un compte de broker c’est sujet au risque systémique. J’en ai plusieurs, mais il faut quand même diversifier ses avoirs.

L’immobilier est un support de diversification qui peut rapporter jusqu’à 10% par an et plus. Ce n’est pas autant qu’une gestion active en bourse, mais l’immobilier a un gros avantage :

La pierre est insensible à l’inflation et – jusqu’à maintenant – aux intérêts négatifs de toutes sortes.

Par intérêts négatifs j’entends aussi les spoliations en cas de crise bancaire (bail-in).

L’immobilier protège donc votre argent !

Placer des liquidités

Quand on dispose de liquidités on peut donc les sécuriser dans la pierre. Mais dans des biens d’investissement : le locatif par exemple. Car une résidence principale ou secondaire est une source de dépenses. Pas un investissement !

Acheter sans emprunter n’est donc pas si stupide. Cela crée des cash-flows positifs.

Et les cash-flows positifs, il n’y a que ça de vrai !

Quand emprunter, alors ?

Décidément, vous y tenez ! Vous devrez emprunter si vous n’avez pas assez d’argent pour investir ! Voilà !

Si votre projet d’investissement produit malgré l’emprunt des cash-flows positifs, foncez !

Mais le problème c’est que des tas de gens achètent n’importe quoi, n’importe comment.

Je ne vais pas faire un article sur l’art de trouver un bien immobilier. Par contre nous allons voir comment emprunter et quelles sont les erreurs à éviter.

Comment bien emprunter ?

Tout d’abord il me semble important d’éviter les taux variables. En effet, l’euro n’est pas une devise durable à mon sens. Elle devrait être de plus en plus attaquée. Les taux d’intérêt risquent de monter en flèche un jour.

Il convient donc de choisir un taux fixe.

Quel type d’emprunt choisir ?

En France nous privilégions le taux à amortissement. Mais dans le cas d’investissement locatif dans lequel on peut déduire les charges d’intérêts, on peut choisir un emprunt in-fine.

Mais si vous êtes résident d’un autre pays, la situation peut être différente. Par exemple, en Suisse, un emprunt très à la mode est l’emprunt hypothécaire. Peu développé en France, c’est le prêt du Monopoly ! Si vous possédez un bien immobilier un organisme peut vous prêter 50 à 80% de sa valeur !

Comme vous pouvez le voir sur ce lien, il y en a plusieurs types. À ce stade, une seule recommandation. Un taux fixe est à privilégier !

Dans le cas de la Suisse, ce type de prêt permet de rembourser très peu le capital. Cela réduit donc les mensualités du prêt.

Espérons que ce type de prêt se développe dans d’autres pays !

Conclusion :

• vous devez prendre en compte le contexte géographique dans votre décision
• privilégiez les taux fixes
• empruntez seulement quand vous ne pouvez pas faire autrement
• investissez ! Ne vous endettez pas pour des centres de coûts ! Ou alors si vous pouvez vous le permettre.

Crédit photographique : Sebastian96