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Comparaison immobilier – bourse : que choisir ?

Une comparaison immobilier – bourse ! C’est ce que je vous propose pour cette fin d’année ! Il y a un an les « experts » – pas ceux de Miami – prévoyaient un krach en bourse. Finalement cela a été une belle année sur les marchés boursiers. Dans cet article je vais comparer pour vous l’immobilier et la bourse. Sur le long terme…

comparaison-immobilier-bourse

Comparaison immobilier – bourse : les hypothèses

Investissement en bourse

Pour les marchés boursiers, nous allons prendre ce qui est le plus facile. L’investissement sur le long terme. Normal ! Pour comparer avec l’investissement immobilier il faut regarder sur le long terme.

Total Return d’un investissement boursier

Nous mesurerons le Total Return du marché américain.

Pourquoi américain ?

  1. Parce que j’ai les chiffres.
  2. Il y a beaucoup plus de choix.

Le Total Return d’un investissement sur les marchés boursiers c’est :

Où trouver le total return du marché US ?

J’utiliserai le lien suivant pour avoir le Total Return du SP500.

Voici un extrait du tableau :

Total Return SP500 (source : https://www.slickcharts.com/sp500/returns)

Cela ne tient pas compte :

  • Des commissions de bourse (moins de 1% pour l’achat).
  • Des impôts (on va dire 30%).

Immobilier : les hypothèses

Pour l’immobilier j’ai pris différentes valeurs pour les loyers et les prix au mètre carré. J’ai aussi considéré que la taxe foncière correspondait à un mois de loyer. Et j’ai enlevé aussi un mois de loyer pour d’autres charges.

Bien sûr il reste d’autres taxes et charges. Mais j’ai considéré pour simplifier qu’il n’y a que 10 mois de loyers.

Cela donne ce tableau :

Hypothèses pour l’immobilier.

Avec des prix au mètres carrés de 500, 1000 et 1500 euros. Et des loyers de 200 ou 300 euros par mois.

Cela ne prend pas en compte :

  • De la vacance locative (7% ?).
  • Des impôts et taxes divers (on va dire 30%).
  • De l’amortissement possible en LMNP (ça c’est positif).
  • De la possibilité de ne pas payer d’impôts si on fait une avance à une SCI sous la forme de prêt d’associé (positif aussi).
  • Du gros travail pour tout mettre en place et gérer.
  • Des travaux de remise à niveau des biens immobiliers.
  • Des travaux de réparations et de ravalement.
  • Des nouvelles normes qui sont imposées (isolation, ascenseurs, …).
  • Des frais de syndic.
  • De la perte de temps.
  • De la baisse possible du prix de l’immobilier.
  • Du fait qu’on est prisonnier de cet investissement.

Bien sûr on peut gratter sur tout. Mais cela demande beaucoup d’investissement.

Remarques sur la comparaison immobilier – bourse

On constate que le rendement de l’immobilier est au max de 30%. Encore, faut-il bien se débrouiller. Et dans ce cas cela demande beaucoup d’énergie.

L’immobilier : un asset qui perd de la valeur

À part une forêt, un bien immobilier perd de la valeur. Il faut constamment réinvestir pour qu’il rapporte de l’argent.

Même un champ perd de la valeur. Certes il produit, mais il devient de plus en plus infertile. Même avec des engrais. Les engrais modernes tuent les sols.

Une forêt bien entretenue produit.

Mais un immeuble se déprécie toujours. Ne serait-ce que parce que il faut toujours le réparer, l’entretenir. Sauf à être marchand de sommeil.

L’environnement peut aussi changer et le déprécier.

Après la forte baisse des taux d’intérêts, les prix de l’immobilier ont fortement monté. Aujourd’hui il n’y a plus intérêt à acheter de l’immobilier. Quand les taux vont remonter, la valeur de l’immobilier va fondre.

Les gens riches sont massivement investis en bourse

L’infographie suivante montre deux choses :

  • Les pauvres sont surtout investis dans leur résidence principale. Les moins pauvres ont de l’immobilier de rendement.
  • Les plus riches ont surtout placé en bourse.

Entendons-nous bien :

  • Les plus riches ne sont pas forcément devenu plus riches grâce à la bourse.
  • Mais ils ont placé leur fortune en bourse. Soit en achetant et détenant des actions et des fonds d’investissement. Soit en détenant des parts dans leur société.
Source : visualcapitalist

Une raison à cela (lisez bien ceci) :

  • La somme totale du capital en circulation dans le monde dépasse LARGEMENT la valeur des biens physiques.

Pourquoi ?

Nous l’avons vu dans un autre article : les banques créent de l’argent nouveau à partir de rien. 99% de l’argent en circulation n’existe pas et n’est adossé à rien…

Il faut donc bien placer cet argent fictif quelque part. Ce quelque part c’est :

Les actions.

Une autre forme d’argent fictif, mais adossé, lui sur :

  • De la valeur ajoutée créée.
  • Des compétences et actifs intangibles (brevets, …).
  • Des revenus futurs actualisés.

Et la puissance d’un État pour les GAFA.

Les résultats : comparaison immobilier – bourse

On voit donc que les actions du SP500 rapportent la plupart des années des gains à 2 chiffres. Même les crises sont vite compensées par ces gains.

La peur du krach est stupide. Sauf sur les cryptos.

La bourse est d’autre part beaucoup plus liquide. La fortune des super riches est très agile grâce à la bourse.

L’arme anti dépréciation

La bourse a un petit plus pour les connaisseurs.

En maitrisant l’Analyse Technique on peut limiter la casse en cas de krach.

En effet, on a vu fin 2018 les actions technologiques perdre 10 à 20% très rapidement.

Ce n’était pas un krach. Mais on a eu chaud.

Or, il existe des moyens pour éviter de se faire avoir sur de plus grandes baisses. Sachant qu’elles sont rares, quand même (voir le tableau plus haut).

Ces astuces pour éviter les fortes baisses des marchés sont expliquées dans ma formation GAgner en Bourse Inévitablement (GABI).

C’est assez simple. Et, surtout, impossible à faire avec l’investissement immobilier.

Résultat…

En somme, il est donc plus facile, simple, confortable et rentable d’investir sur les marchés boursiers.

Si certains investisseurs se débrouillent très bien avec les biens immobiliers, la bourse c’est mieux pour la plupart des gens.

Mais vous pouvez faire les deux.

Investir quand même dans l’immobilier mais en bourse

La comparaison immobilier – bourse a tourné à l’avantage des actions. Cela dit, vous pouvez, en plus d’investir dans les deux véhicules d’investissement, investir dans l’immobilier en bourse.

Cela peut se faire via les REIT / SIIC.

Dans ce cas, les frais c’est pinuts ! Moins de 1% à l’achat, et uniquement les impôts sur les dividendes.

Vous pouvez retrouver sur cette page un portefeuille pour les dividendes.

Il ne comporte pas que des REIT (SIIC est le nom français). Mais certaines rapportent 10 à 12% par an. Sans rien faire ! D’autres progressent (valeur de l’action) de 8% en moyenne.

Comment agir ?

Nous avons terminé notre comparaison immobilier – bourse. Nous avons vu que la bourse a plus d’avantages.

Il ne vous reste plus qu’à agir. Mais comment ?

Vous pouvez choisir le Pack Débutant ou GABI. Cela vous donnera tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement en bourse. La méthode DCA Améliorée vous permettra, notamment, d’acheter au meilleur prix !

GABI vous permettra en plus de savoir comment compenser les krachs. Et donc conserver la valeur de votre portefeuille boursier plus ou moins 20%.



 


Vignette : canva


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