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Pourquoi la bourse bat l’immobilier sur le long terme

… et le court terme ? Gagnerez-vous plus à investir en bourse ou sur le Forex qu’à investir dans l’immobilier ? Lequel des deux types d’investissements est gagnant et comment faire ?

 

En visite quelques jours chez des proches j’ai découvert un jour un vieux bouquin du Readers’ Digest sur l’investissement à destination des particuliers. Il datait des années 60 ou 70. Je l’ai lu d’un trait et qu’elle n’a pas été ma surprise de lire dans la partie consacrée à l’immobilier que ce type d’investissement n’était pas aussi rentable que cela. Il était question d’immeubles (et pas des moindres, à New York) qui avaient été de mauvais investissements, d’opérations ratées… Est-ce un problème d’époque ?

 

inflation des prix et de l immobilier

L’immobilier en hausse… comme le reste

Aujourd’hui, on ne parle que de l’investissement immobilier parce que les hausses ont été phénoménales. En effet, certains heureux propriétaires ont doublé la valeur de leur bien. Mais ce n’est rien. Mes parents ont payé leur première maison secondaire 40 000 Francs, je crois. Aujourd’hui elle doit bien valoir 400 000 euros, peut-être plus. Une valeur multipliée par environ 26 ! Quel investissement sur une vie de travail !

C’est oublier que le Franc de l’époque valait certainement 26 euros d’aujourd’hui, ou plus !

Eh oui ! Les gens oublient l’impact de l’inflation. Or, si l’inflation n’est actuellement que de 3% en moyenne (sans doute plus), elle a connu des valeurs à 2 chiffres il y a quelques décennies.

 

« Avec l’inflation votre baguette tout comme votre maison coûtent de plus en plus cher. Mais leur valeur intrinsèque reste la même. »

 

Un appartement, une villa ne prennent pas de la valeur, n’en créent pas. Vous pouvez pratiquer du home staging, faire des travaux, mettre des robinets en or, cela augmentera la valeur perçue par un acheteur, mais c’est du one shot. Vous créez de la rente. La rente tue l’économie et ne crée pas de patrimoine.

 

L’économie ne profite pas de l’immobilier. L’exploitation d’un immeuble crée très peu d’emplois et de richesses. La pierre est inerte. Investir 1000 euros dans Essilor dans les années 90 offre une plus-value de 2600 % (sans compter les dividendes et en faisant du buy and hold uniquement). L’immobilier a bien moins progressé dans la même période. Et alors qu’une entreprise crée de la richesse, pouvez-vous me citer ce que crée un immeuble ?

Les loyers ?

immobilier prix en hausse
Des prix en hausse ?

 

Le loyer est une rente. Et elle ne progresse, en gros, qu’avec l’inflation.

La pierre n’invente pas, n’innove pas, ne rachète pas des concurrents, ne gagne pas des parts de marchés, ne découvre pas de nouveaux champs pétrolifères, ne révolutionne pas l’Internet.

 

L’arbre qui cache la forêt

Ce qui nous trompe dans tout ça c’est que dans le cas de l’immobilier la banque nous prête de l’argent. Un bailleur peut donc acquérir un bien immobilier représentant un capital important et se le faire payer par le locataire.

En bourse, au contraire, personne ne vous prêtera de l’argent à long terme. Tout au plus à court terme avec le SRD ou l’effet de levier sur les marchés dérivés. Donc, mécaniquement, vous investirez moins de capital chaque fois.

 

Il faut comparer ce qui est comparable. Investir 100 000 euros dans un appartement vous rapportera 500 euros par mois dont vous déduirez les remboursements pendant 10 à 20 ans.

Investir les mêmes 100 k€ en bourse sur des actions qui s’envolent de 30% dans l’année et c’est tout de suite 30 000 euros de plus sans charges (à part les impôts – des impôts qui restent modestes si l’on investit dans le cadre d’un PEA) et sans soucis.

Bien sûr, il faut avoir les c… pour lâcher 100 patates en bourse. C’est que là il faut les débourser : comme je l’ai dit plus haut, la banque ne va pas vous les prêter.

 

Investir dans le vivant – la loi de la variété requise

Placer son argent dans des immeubles c’est subir des frais qui augmentent sans cesse, des lois sociales imbéciles, des risques naturels (inondations, etc), des risques d’impayés, des besoins de rénovation réguliers et des risques environnementaux (sur 20 ans un quartier peut devenir mal fréquenté).

Au contraire, placé en bourse dans des entreprises de qualité et avec une gestion active conduisant à quelques arbitrages pour conserver cet avantage, l’argent est placé dans des organisations vivantes.

Une entreprise est une organisation où de la matière grise s’unit pour générer des flux de capitaux positifs et, surtout, s’adapter aux conditions changeantes des marchés et du monde. Grâce à la bourse il est possible de sélectionner les gagnants de ce petit jeu.

Une organisation comme une entreprise est considérée par certains chercheurs comme un système hyper-complexe. Et ce genre de systèmes s’adapte parfaitement aux conditions changeantes. Ils répondent donc parfaitement à la Loi de la Variété Requise. Ils sortent gagnants de la compétition.

Combien de propriétaires immobiliers ont traversé les siècles comme la vénérable General Electric, un conglomérat issu d’une entreprise fondée par Thomas Edison en 1889 ?

 

Le cas du Forex

Certains marchés financiers sont de plus en plus la proie de spéculateurs bien qu’ils aient une fonction réelle dans l’économie, comme celle de couverture et d’assurance.

Bon, là, délaissons les bienfaits sur l’économie (ce serait plutôt le contraire) et concentrons-nous sur les avantages pour le spéculateur. Jusqu’ici nous avons parlé d’investisseurs. Parlons de spéculateurs.

Avec un peu d’obstination il est possible de gagner sa vie sur les marchés financiers. Grâce à certains outils comme l’analyse technique ou des analyses statistiques il est possible d’avoir un avantage sur le marché.

Le spéculateur crée de l’argent à partir de rien ou quasiment rien sur les marchés dérivés (bien que ceux qui réussissent vraiment ont un bon capital). De quoi peut-on rêver de mieux ?

 

Mais cette activité ne concerne que peu d’élus, des initiés aux arcanes du trading. Je n’en parlerai pas plus dans ce présent post.

 

Alors que faire ?

Je ne suis pas en train de dire qu’il ne faut pas investir dans l’immobilier. Le surendettement des banques et des états va nous pousser à la faillite. Les états seront obligés de dérober l’épargne des peuples. Des banques et pas des moindres vont faire faillite. On ne sait pas quand, mais cela risque d’arriver.

Alors, que vont devenir nos actions et nos comptes chez les brokers ?

L’immobilier servira toujours à figer dans la pierre (c’est le mot si vous avez lu cet article) nos économies afin de les préserver de l’inflation et de la faillite des banques – et peut-être aussi de l’appétit des gouvernements. Nuance : je me demande ce que rapportera l’immobilier quand plus personne ne pourra payer son loyer !

Mais, je persiste, pour créer son patrimoine rien ne vaut la bourse et le Forex avec du trading à court terme. Quitte à investir les gains dans la pierre.

 

Si vous n’êtes pas assez formé pour cela, formez-vous ou placez de l’argent en bourse sur le long terme. Si Warren Buffett a réussi à passer toutes les crises et en a profité, vous pourriez faire ne serait-ce que 1000 fois moins bien. Ce qui serait déjà TRÈS bien.

 

Et puis, l’immobilier reste l’investissement le plus accessible au grand public. Personnellement je ne comprends pas : les lois sont nombreuses, il faut un notaire, une agence, chercher longtemps, etc. Mais c’est comme ça. Alors ne le bondons pas – tout en sachant qu’il y a mieux.

 
Illustrations: Kittisak FreeDigitalPhotos.net

Comments ( 16 )

  1. ReplyGuilhem d'étudiant investir
    Salut, Article intéréssant, j'ai l'impression que tu est pas vraiment branché immobilier ? Cependant, je continue de penser que c'est un levier d'enrichissement qu'il ne faut pas négliger car se créer un patrimoine reste important (de mon point de vue). Se diversifier est le nerf de la guerre, et s'investir à 100% dans la bourse peut se révéler bien plus risqué qu'en répartissant le risque sur plusieurs postes de rendement. Merci pour cet article qui prend un petit peu la tendance à contre courant ! :) Guilhem d'étudiant investir Article récent : Mise à jour de la watch list pour la première semaine de marsMy Profile
    • ReplyMichel
      J'investis aussi dans l'immobilier :-) Et dans le business sur internet aussi (enfin, j'essaie).
  2. ReplyAlex de la bourse à LT
    Salut Michel, L'indice de référence des loyers qui sert de base pour la révision des loyers est gelé depuis 3 ans. Et ce n'est pas avec le contexte économique et politique actuel que cela va augmenter. Alex Alex de la bourse à LT Article récent : Mon portefeuille PEA : +28,59% et l’indice cac40 : +28,17%My Profile
  3. Replyseb
    Bonjour alex de la bourse a lt, Je vous invite a aller voir sur wikipedia l'evolution de l'indice de reference des loyers avant de dire qu'il est gelé depuis 3 ans. Ne déformez pas la realité, il augmente moins vite mais n'est pas gelé.
  4. ReplyBen de Bourse Ensemble
    Salut Michel, "l’immobilier reste l’investissement le plus accessible au grand public"... je crois qu'il s'agit surtout de l'investissement le plus "accédé" par le public. Il est nettement moins accessible que la bourse ne serait-ce qu'au niveau liquidité, facilité des transactions, coûts réduits, accessibilité géographique, etc. Il ne faut pas oublier non plus que l'inflation impacte les gains en bourse, et pas seulement ceux générés au travers de l'immobilier. Enfin, un bien immobilier ne prend pas seulement de la valeur qu'avec l'inflation ou les rénovations. Il peut aussi prendre de la valeur avec des facteurs externes comme un quartier qui s'apprécie plus que d'autres (écoles, commerces, transports, sécurité, voisinage, etc.). Tous ces facteurs et la complexité qui en découle pour valoriser un bien permettent des écarts entre la valeur intrinsèque et la valeur perçue. On rejoint ici les principes de l'analyse fondamentale pour évaluer une action... Ben Ben de Bourse Ensemble Article récent : Tom Basso: Mr Sérénité (New Market Wizards)My Profile
    • ReplyMichel
      Il est indéniable qu'il y a des bons coups dans l'immobilier. Des rentabilités de 40%... OK. Mais on peut aussi se tromper. Et sur 150 000 euros min (à Paris). Est-ce tu oserais constituer d'un seul coup une ligne d'actions à 150 k ? Or les gens n'hésitent pas à investir cette somme voire plus (qu'ils n'ont pas) sur un placement pas forcément liquide. Un quartier peut aussi se dégrader. Les charges explosent. Un investissement immobilier peut prendre 100% en 10 ans. Prismaflex, Montupet ont été multipliées par un facteur 6 à 8 en 1 an (ou 2). Alors, l'inflation... :-) ! La seule différence avec l'immobilier c'est que l'on n'investit pas naturellement 100 k sur une action. Mais je ne dis pas qu'il ne faut pas investir dans l'immobilier. Il faut se diversifier. J'espère acheter plusieurs apparts cette année.
  5. Replylondon511
    L'avantage de l'investissement locatif est l'effet de levier (à double tranchant) du crédit bancaire. Ceci est aussi possible en bourse via les dérivés, mais le soucis est l'existence de l'appel de marge… Si l'immobilier baisse de 20% et que l'on a investit avec 20% de fonds propres, le bien ne sera pas liquidé en urgence par la banque.
    • ReplyMichel
      Tout à fait, London. Mais personne ne nous oblige d'utiliser l'effet de levier en bourse. Dans l'immobilier on emprunte parce que bien souvent on n'a pas assez. Cela dit, quand on doit refaire une toiture il faut les débourser !
      • ReplyBen de Bourse Ensemble
        Il est plutôt difficile d'acheter un bien immobilier sans effet de levier. C'est en fait même à déconseiller car au final le rendement serait ridiculement bas si le bien était acheté cash pour de la location. Sans effet de levier, l'opération n'aurait aucun intérêt. London511 (et vu ton pseudo, tu dois savoir de quoi je parle), le risque n'est pas nécessairement si les prix de l'immobilier baissent, mais bien si les taux d'intérêt augmentent. En Angleterre, énormément de bien sont financés par des prêts à taux variable ou cappés seulement pendant quelques années. Si tu achètes un bien pour le louer et que les taux d'intérêt grimpent fortement, "l'appel de marge" ne sera vraiment pas loin. C'est exactement ce qu'il s'est produit avec la crise des subprimes. En empruntant à taux fixe ou cappés sur la durée du prêt comme c'est généralement pratiqué en France, il n'y aurait pas eu de problème. D'ailleurs le problème des subprimes ne s'est pas produit en France. Mais il a touché la France indirectement car les banques se prêtent toutes les unes les autres et le problème des subprimes aux US, au Royaume-Uni s'est propagé aux autres pays par l'intermédiaire des banques et des établissements d'assurance. Ben Ben de Bourse Ensemble Article récent : Mark Ritchie: Le dieu de la salle des marchés & Joe Ritchie: Le théoricien intuitif (New Market Wizards)My Profile
        • ReplyMichel
          Je rebondis sur la première partie de ton commentaire. L'effet de levier de l'emprunt est bénéfique uniquement si le rendement net de l'investissement est positif. Cela dépend donc du taux d'intérêt de l'emprunt et du rendement brut de l'opération. Un bien immobilier acheté cash est un moyen de protéger son argent des banques. Et si le rendement brut est élevé c'est mieux qu'un livret. Bien sûr, en empruntant, on peut investir sur plus de biens, mais attention qu surendettement en cas de problème de location. Michel Article récent : Blair Hull et Jeff Yass les Market WizardsMy Profile
  6. ReplyBen de Bourse Ensemble
    Salut Michel, Tu mets le doigt sur les points sensibles de l'immobilier et notamment le manque de liquidité et la taille minimum des positions. Autant je ne suis pas adapte de la diversification extrême, mais tout miser sur une position (comme c'est le cas en débutant dans l'immobilier), c'est extrêmement dangereux. Le risque n'est pas le même pour la 4ème ou 5ème opération en parallèle, mais les premières opérations sont hyper concentrées. Le risque est d'autant plus élevé quand la sortie (et donc la performance réelle) est dans 10-20 ans. C'est aussi pour cette dernière raison que je ne suis pas fan du "buy & hold" ou de l'investissement dans le rendement. C'est 10-20 ans plus tard qu'on réalise qu'on avait fait le mauvais choix 10-20 ans avant. Il faut un tableau de bord plus précis avec un benchmark plus fréquent. Ben Ben de Bourse Ensemble Article récent : Linda Bradford Raschke: Lire la musique des marchés (New Market Wizards)My Profile
    • ReplyMichel
      Je suis tout à fait d'accord ! Je vois plus l'immobilier comme un moyen de protéger les gains de la faillite des banques / brokers et de la future main mise sur les comptes épargnes des particuliers par l'État zombie mort de soif ! C'est une diversification patrimoniale. Et quel plaisir de retaper un bien immobilier !
  7. ReplyJohann
    Je suis d'accord, le fameux adage "ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier" est de rigueur et ce quoi qu'on en dise. Maintenant, je voudrais rebondir sur le fait que l'immobilier est plus "grand public" non pas parce que c'est plus accessible, mais parce que c'est concret. Avec la bourse les gens ne savent pas où va leur argent et c'est simplement pour ça que c'est moins prisé.
    • ReplyMichel
      Très bonne remarque. Effectivement cela joue énormément. C'est ce que je voulais dire dans "grand public". Vous avez réussi à l'exprimer correctement :-)
  8. ReplyMathieu de Analyse technique pour les nuls
    Je suis d'accord avec toi Michel. L'immobilier fait habituellement 1 à 2% de plus que l'inflation sur le long terme. Alors, rien de spectaculaire comme enrichissement, surtout comparé à la bourse. Par contre, j'Aime aussi l'immo pour deux raisons: - le revenu relativement passif qu'il apporte, - la possibilité d'acquérir 100% d'un actif avec peu de mise de fonds En fait, comme dans toute chose de la vie, c'est sans doute l'équilibre qui compte le plus... Même chose avec nos finances je pense. Mathieu de Analyse technique pour les nuls Article récent : La force relative et le momentumMy Profile
    • ReplyMichel
      L'un n'interdit pas l'autre. Cependant, le revenu n'est pas tout à fait passif : chercher des locataires, faire des travaux quand ils s'en vont, ... Bon, c'est vrai, c'est pas la mer à boire.

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